兰州地铁建设对房地产市场的影响

来源：作者：宣布时间：2012-08-20 阅读量：

　　2012年6月27日，甘肃省政府召开新闻宣布会，兰州市委副书记、市长袁占亭在会上宣布《兰州市都会轨道交通近期建设计划》已于6月9日正式由国家发改委批复。兰州由此成为西北第2个、西部第7个、全国第29个建设和拥有轨道交通的都会。凭据计划，近期建设包括1号线一期和2号线一期工程，长约36公里，总投资229.22亿元。
　　兰州地铁分为三个阶段进行建设，整体工期较长。具体阶段如下：
　　1.第一阶段（2011-2020年）
　　主要修建1号线和2号线一期工程
　　2. 第二阶段（2021-2030年）
　　主要修建1号线和2号线二期工程和3号线。
　　3.第三阶段（2031?2050年）
　　主要修建中川线、榆中线和青什线。
　　7月9日，兰州地铁试验段在安定世纪大道正式开工，这也宣告着兰州正式向地铁时代迈进。搜狐焦点的小编就从其它已经开通地铁的都会的一些经验，从房价，边沿土地及商业市场等各个方面谈谈地铁对房地产市场的影响。
　　地铁可以推高房价，但决定因素是多方影响
　　一般来讲，地铁会改变一个都会的交通花样，改变人们的出行方法，使得人们生活经济圈越发紧凑。地铁的泛起，毫无疑问也会给房价带来一定影响，但其对房价的影响差别物业类型及所处地段等种种因素的差别，影响是差别的。
　　从其它一二线已开通地铁都会的生长经验来看，关于住宅物业来讲，已生长成熟的都会中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近都会的边沿地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显着，故房地产价值的增长受地铁的影响很是明显。所以越是交通不可熟的区域，地铁投资对周边地区爆发的效益越大，房地产价格的升幅也越大。一般，地铁对都会中心区的住宅价格提升幅度要低于对都会郊区的房价涨幅，且使得都会中心人群有外溢倾向，都会外扩，形成新的小卫星城。
　　另外，一般从地铁计划出来，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，开发商就会闻风而动，提前将地铁楼盘作为卖点，计划中的地铁沿线楼盘价格也会有比较大的涨幅；然而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓。这主要是因为通地铁这一消息的利好效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨势也变平和了。并且关于住宅来讲，并非越靠近地铁房价越高，经验是距离地铁200米的地铁反而高于地铁上盖项目，这与人们对住宅的宜居性要求较高有一定关联。
　　决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，另有市场、政策、计划水平、周边情况和配套水平等。房地产的升值并不可单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、情况等因素。因此，地铁预期可以推高房价上升，但并非是靠近地铁就一定是升值好盘。购房者在选房时，仍要综合考量，不可一味追求“地铁看法”.
　　兰州地铁1号线一期工程已动工，很明显的是开发商比较敏感，已经开始以地铁为卖点进行宣传，而地铁沿线的一些楼盘价格也开始走高，因此地铁计划至施工阶段，地铁对房价的影响已经开始预期上升，因此地铁对周边物业的交通以及保值性是有一定预期影响的。
　　地铁改变商业花样，推动地铁经济的兴起
　　关于商业地产，地铁确实能带来一定的人流量，使商业地产的开发有了一定基础。随着轨道交通的开通运营和周边楼盘的交付入住，大宗人口的导入，引发了区域商业工业的升级。
　　某知名房地产研究机构研究数据标明，地铁开通后，地铁上盖项目的商业地产租金或售价可提高10-15%.因此，地铁对商业物业的租金及售价的提升是很客观的。这也是许多综合体项目或商业项目选址地铁上盖的主要原因。
　　另外，都会轨道交通不但会解决都会交通的拥堵问题，还会改变一个都会的商业花样，增进整个区域都会经济中心的生长。一般，地铁上盖的商业物业租金可蒙受能力最高，商业的回报率也比较客观，逐渐形成以地铁为焦点的商业街或商圈�？⑸掏脖冉峡粗氐靥陨桃滴镆档挠辛τ跋�，开发地铁商业，如广州、深圳等一线都会，由地铁而爆发的地下商业生长也比较成熟，这与地铁带来的客流量是密不可分的。
　　因为优越的交通条件是商业形成的须要条件，这就使得一些零售商业店肆资源，特别是优质商业物业资源向地铁枢纽站四周聚集，并且地铁客流量并非以本区域客群为主，而是更大区域规模内的客流，辐射规模更广，逐渐形成新的区域商业，发动区域商业的整体升级。
　　关于兰州来讲，地铁工期较长，短期内对商铺租金及售价影响有限。并且地铁的建设进度受施工难度及资金多因素影响，开通运营时间实时不受外界因素影响，也在2020年完成1号线和2号线建设，不可形成完整的轨道交通路网，因此短期内会改变商业选址结构，但对价格影响不大。
　　发动都会边沿土地开发都会外扩进程加速
　　地铁通车之后，许多都会生活的判断价值标准就会改变，从以往的空间看法转变为时间上的判定，地铁的实质就是以时间换取空间，从时间上界说都会生活。
　　兰州地铁计划6条线路，其中第一阶段是1、2号线的施工建设。1号线路是兰州轨道交通最主要的一条线路，也将是最先开建的一条线路，这条线路横贯中心城区，连接都会副中心和都会焦点区，串联了西固、安定、七里河、城关四区主要功效区块；2号线主要是连接整个安定组团、七里河组团与城关焦点及雁滩组团，在都会蜂腰地段形成工具第二通道的一条轨道交通线路，把安定组团、七里河组团和城关组团联系在一起，在城关老城区呈南北向布设，连接了雁滩与火趁魅站，强化了都会中心区的交通供应水平。
　　从计划建设中的地铁线路可以看出，地铁可以有效联动各区域，突破都会区域之间的交通未便，扩大经济生活圈。而兰州地形狭长，各区域连接未便，且处于都会中心区职位的城关区人口密集度较高，但受交通因素影响，更多人不肯意生活和事情疏散，仍然城关区置业，加大城关区整体人口压力。而地铁开建后，我们可以看到地铁一旦开通运营，都会中心区与安定、七里河及西固区的时间大大缩减，这样时间本钱的降低，会使中心区人群逐渐转移外扩，向其他区域生长。
　　因此，地铁可以扩大都会生长空间，发动都会边沿土地开发，提升都会边沿的土地价值，加速都会外扩，从而改变整个都会花样。房地产的结构也会随着地铁向郊区拓展并延伸，在时空规模内延展了都会规模。
　　提升地铁沿线房地爆发长空间催生都会综合体及高等写字楼市场
　　地铁一旦进入计划阶段，就会成为开发商及投资客的关注话题，这与地铁对房地产的影响作用较大有一定关联。地铁对房地产的影响是多方面的，包括居住层面、商业价值层面以及投资层面，地铁对周边沿线或是区域房地产的价格影响是最为直接的体现。编辑推荐阅读
　　在地铁兴旺的都会，上盖物业已成为最具升值潜力的项目，地铁站四周也成为地价较高的地区，地铁沿线成为开发商争相抢占的区域。而地铁上盖项目的形式多以写字楼、商场或者综合体为主，住宅多漫衍在地铁沿线，已发挥各自物业的优势。因此，地铁一定会衍生都会综合体及高等写字楼项目的投资力度加大，从而提升都会的整体商务气氛及商业升级。地铁物业的升值空间也逐渐显现出来。
　　兰州地铁刚进入施工阶段，对住宅的影响已经开始逐步显现，地铁沿线楼盘纷纷打出地铁效应的广告卖点；但由于地铁对商业物业的影响多在开通运营后体现，所以目前像地五大道商业街在招商阶段也打出地铁牌，但实质影响甚微，短期内远不可能抵达地铁商业的效果。
　　因此，在这里，搜狐小编也提醒购房者及投资者要正确剖析地铁对差别物业的影响时点，切勿盲目夸大地铁的影响，但也不要目光短浅，要综合项目物业，地段及品质等，投资地铁盘应该在区域未生长之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通逾期待周边配套逐步完善，楼价升值来赢利。

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