民政部牵头 “以房养老”试点计划明年一季度或出

来源：作者：宣布时间：2013-09-27 阅读量：

《经济参考报》记者获悉，9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作步伐和实施细则进行讨论，试点计划按计划将在2014年一季度出台。
　　专家认为，在金融机构分业经营模式下，倒按揭这种庞大的金融产品短期恐难以顺利运营，金融机构开发此类产品的积极性还需相关勉励政策。别的，“以房养老”牵涉到金融、房地产等多个行业，需要治理层实施顶层设计，统筹计划。
　　争议 “以房养老”模式多样
　　一位加入24日研讨会的专家体现，本次集会汇总和讨论了专家和相关机构意见“很快将组织一系列正式集会并开展调研，通过在差别地区进行试点，逐步形成‘以房养老’的实施计划。”
　　9月13日国务院宣布的《关于加速生长养老效劳业的若干意见》中，“开展老年人住房反向典质养老包管试点”引发了社会各方的广泛讨论。许多人误将“以房养老”和政府养老画上等号，进而对现行养老包管制度爆发不信任感。有的认为“领取几年养老金后银行就把住房归为己有”这种模式在目前房价快速上涨的配景下并不对适。
　　对此，专家解释称“以房养老”不是公共产品，只是少数老人愿意接受的小众产品，是除了政府养老以外的一种增补。而“住房反向典质养老包管”仅是诸多以房养老模式中的一种。
　　浙江大学经济学院教授柴效武接受《经济参考报》记者专访时体现，能够实验“以房养老”的人群，必须首先拥有房产，并且该屋子有一订价值。其次，用于反向典质的衡宇产权必须属于老人自己。具备以上两点才有“以房养老”的物质基础。别的，适合加入“以房养老”的老人，经常手中多没有足够的现金，即没有牢固的养老金收入，或者养老金收入不敷满足生活包管，这是组成“以房养老”的现实压力。
　　而从“以房养老”的模式说来有30多种，涵盖规模很是广。柴效武说“譬如，把自己的屋子出租或出售，获得的酬金用于支付住养老院的钱；或者自己居住的同时，另外再招几个租客，租金用于满足日常生活所需；也可以出售大房换小房，用其差价养老：这些都应当归于‘以房养老’模式。”
　　而比较标准的“以房养老”是指：老年家庭向专业机构出售房产，该机构逐年逐月向老人支付款项，即“倒按揭”，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果老人较早去世，而该机构还没完全买下屋子，子女可继续住宅的部分产权享受收益。
　　阻碍分业经营限制“倒按揭”生长
　　尽管可选模式众多，但住房反向典质养老包管这仍是短期内最有可能获得突破的一种。柴效武推算，一套北京二环内的100平米的老屋子，市值约500万元，如果做“反向典质”投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，如果衡宇增值还能领到更多。
　　这样的回报水平，对有需求的人群来说，并非没有吸引力。不过，业务提供方———金融机构却显得兴趣寥寥，事实上，在相关政策仍未明确以及限制下，机构大都持谨慎态度。
　　中信银行是海内首批实验以房养老的金融机构之一，不过，尽管养老按揭效劳名义上还在北京地区开展，但并非每家支行都做。北京几家支行经理甚至对媒体体现，这项业务自从推出后险些无人问津，所以现在他们索性不接受申请“有政策，没业务，我们也就不做了。”
　　“银行试点不乐成的一个重要原因是划定了典质期限，无论10年照旧20年，到期后如果不还款，屋子就没了。关于用唯一住房做典质的老人肯定不对适，谁都不希望人还在，钱没了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从这一点来看，包管公司开展住房反向典质业务比银行更合适，因为包管公司可以依靠生命表订价的机制，以及自身已有客户数据的经验剖析。包管公司对自有客户接纳“以房养老”或者“以保单养老”的效劳方法比其他机构拥有更准确的订价权。
　　事实上，此次《意见》中的明确提法也是“老年人住房反向典质养老包管”，这与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”“反向住房典质贷款”等提法有所差别。柴效武认为，这明确了产品的包管属性，将巨大的养老融资市场划拨给包管公司。”
　　幸福人寿包管股份有限公司董事长孟晓苏认为，养老房产反向典质贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起，这些人合计有2000万，约占老人群体的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60万人之多。另据华泰证券测算，如果参照美国反向典质占寿险保费收入比，我国反向典质年发放额度约400亿元，如按孤寡老人及失独家庭数量测算，理论总容量约1.25万亿元。
　　不过，这块蛋糕也没那么容易吃到。事实上，政策层面保存的严格限制和巨大的业务危害让大都包管公司目前没有积极性。
　　“目前还没有开发相关产品，可能需要比及监管部分出台较为明确的政策之后再行动。”包管行业人士体现，险企开发此类产品的积极性还需期待相关勉励政策。土地所有权、房产评估、税收等相关配套执法政策是目前包管公司试点“以房养老”的最大现拭魅障碍。
　　另一方面，由于住房反向典质贷款条约时间跨度长达十几年甚至更长，面临的危害巨大，还要投入巨额资金。别的“以房养老”的相关产品应是年金支付方法为主，差别于古板寿险产品，因而寿险公司推出此项业务时更要谨慎。
　　别的，柴效武认为，在分业经营模式下，倒按揭这种特别庞大的金融产品无法正常推出并顺利运营，相比之下平安集团等金融集团在类似业务上会更具优势。“好比，我们应该如何认识倒按揭这一行为，是一种特殊的住房贷款，照旧一种养老寿险行为？而倒按揭业务实施中，为搞活金融机构的资金，制止在恒久运营中将过多的资金沉淀挤压，又需要考虑让资产证券化加入。”柴效武说，“别的，倒按揭的推出，还使得金融包管同房地产交易、结算等爆发联系，逾越了金融包管机构的经营规模。”
　　推动勉励帮助政策亟待出台
　　不过在业内人士看来，只要市场认可，又能控制危害，这类业务的增量空间照旧很大“之前包括中国人寿等公司进行过市场调研，虽说其时认为市场情况不可熟，难以推行，但各人应该一直在关注相关政策的动向。”
　　“以房养老”模式光靠一两家金融机构来做，肯定是不现实的，这种金融产品必须接纳政府主导和市场结合的模式。中央财经大学包管学院教授郝演苏对《经济参考报》记者体现“以房养老”牵涉到金融业、社会包管、房地产等多个行业，需要治理层实施顶层设计，统筹计划，仅凭包管业是不可能有实质性推动的。
　　柴效武认为，尽管2007年出台的物权法已经明确划定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但须要时，政府需要对《物权法》进行适当完善，对住宅土地使用年限满70年后的处理计划进行明确；还需要出台遗产继续相关执规律则以及税费方面的执规律则；同时，协调银行、包管、信托等机构之间的相助，为“以房养老”搭建良好的平台。
　　孟晓苏认为，如果这次想要试点乐成，保监会首先要同意“住房反向典质养老”作为一个包管产品，“如果我们做出这种包管产品，监管机构应该予以批准，同时还要给予政策勉励和优惠。”
　　别的，应组织包管业对这项新的包管产品进行开发研究。在试点地区选择上，应把北京、上海、广州等都会列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的都会。
　　在试点人群选择上，可借鉴我国台湾地区包管业从无子女家庭开始进行反向典质养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点，今后扩大到有需要的其他老人家庭。
　　不但如此，孟晓苏认为，应由中国保监会、民政部并邀请住建部、财务部与税务总局加入计划设计，处理好典质衡宇的权属关系；借鉴外洋经验，减免入保老人衡宇交易税与所得税等相关税费；对包管机构承办此类业务，相关税费也建议宽免；建立对长寿�；У恼固埔曰馑健俺な傥：Α钡鹊�。

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