土地的泡沫：警惕地方融资平台债务危害

来源：作者：宣布时间：2010-03-17 阅读量：

中领土地市场的泡沫是否即将破裂？这无疑是当下的一个热点问题。2009年土地价格大幅上涨，2009年底平均土地价格从上一年的933元/平米升至1923元/平米，涨幅达106%。如此巨大的涨幅显然令人担心（该数据为土地拍卖交易和议价交易的均价，反应每平米计划建设用地的本钱，并非土地单位面积的本钱，此类土地中包括住宅、商用及工业用地，资料来源于土地交易中心）。

　　房价上涨压力仍然很大

　　曹妃甸今年预计日投入将超4亿国产大豆陷空前危局五步伐自强新能源车私人购置或补贴高达6万任志强薪酬夺冠最大差别超250倍周洋再谈夺冠：先谢国家后谢怙恃姜建初：看守所的事可报不可炒　　2007年末至2008年间，在信贷紧缩及各地未售房库存累积的影响下，土地价格从高位回落，今后维持低位彷徨，但近几个月价格又恢复至下跌前的高点。北京、上海等一些都会的土地价格甚至凌驾了前期高点，而在重庆等其他一些都会，价格还未抵达前期高位。我们认为目前许多都会普遍保存土地市场泡沫，在一些大都会尤为明显。

　　各都会价格剖析明显。至2009年底，上海平均土地价格抵达4454元/平米，而成都仅为1159元/平米，这意味着全领土地均价并不可准确地反应每个都会的具体情况。但当我们具体剖析每个都会的数据时，又遇到相似的问题：数据包括市中心及城郊地区的土地价格，并且无法有效按区域划分数据。

　　我们对2009年中国各都会土地价格的涨幅进行了估测，一些数据不完整及涨幅高得离谱的都会没有被包括在内。例如，2009年温州市土地价格飙升了876%,海南省�？谑械募鄹裾鞘埔餐�。广州、深圳、上海以及合肥、佛山和扬州等地的土地价格均有相当大幅度的上涨。这显然不是全领土地市场规模内的泡沫，但泡沫式增长泛起在所有主要大都会，甚至是一些二、三线都会。因此，土地价格的上涨一定影响到宏观经济运行。

　　现有的数据还保存一个问题，由于这里将住宅、商业和工业用地价格混在一起，因此掩饰了住宅类土地价格的涨幅。凭据都会地价动态监测系统的视察数据，2009年底全国平均土地价格为2595元/平米。但住宅类用地平均价格为3726元/平米，商业用地平均价格为4423元/平米，而工业用地平均价格仅为617元/平米。在地价最高的35个都会中，三种用地的平均价格划分为4954元/平米、5484元/平米和749元/平米。

　　目今房价地价走势如何？

　　很明显，一些都会的土地价格泛起大幅上涨。土地市场泡沫在许多都会开始显现。如果不加以控制，土地价格的上涨将进一步推高房价。这一情况显然已经引起了中央的关注。针对土地和房地产市场的第一轮温和调控已经展开。在将购置第二套房的房贷首付比例提高至40%（不过一些银行在操作中并不执行）的同时，中央政府也加紧催促各地方对闲置土地严格治理。

　　楼市气氛自1月初（继去年第四季度许多都会的房价飙升后）开始明显转变，各地住宅成交量显着放缓（去年12月份的交易量由于税率即将提高而大增），一部分人已经开始张望中央是否还将有新政出台。我们认为，只有在住宅类衡宇价格继续上涨的情况下，政府才会再次脱手。我们猜其政策手段可能包括指导银行收紧对房地产开发商的信贷；一些银行已开始自行控制对房地产开发商，特别是对小型开发商的信贷。

　　目前流行的看法认为，大部分都会的房价将稳定在目今水平，大都炒房者也无抛售压力。别的，市场杠杆率较低；普遍认为，三分之一的购房者全额付款，三分之一的购房者房贷比例为70%,其余购房者房贷比例为30%-50%,这样的低杠杆率为市场创立了一个重要缓冲。如果钱币政策在2010年大幅紧缩，政府很可能接纳对银行贷款量化控制的举措，而不会大幅提高利率（我们预计央行将两次提高利率，每次提高27个基点）。这意味着，购房者将不会受到太大攻击。另外，大大都剖析师都认为广受热议的物业税目前还不会开征。这些都将对房市起到支撑作用。

　　尽管如此，在一些都会，特别是高端市场上，更多人将购房作为一种投资（普遍认为，自住购房者约占全国住房购置量的80%-90%,但在上海高端住宅市场，投资购房占到总购置量的20%-30%）。我们认为，这里泡沫破裂的可能性较大，但还不至于波及整体经济。

　　2010年下半年房地产市场又将迎来新一轮供应增长，这将给价格带来压力。最近，一位高端房地产开发商告诉我们，他很担心今年的销售，但也不肯意为了促销而降价。目前大大都开发商的资金充裕，纵然经历几个月的滞销也不会有太大问题。这将会在一定水平上抵消2010年上半年房价下降的压力。但在下半年，特别是银行收紧对房地工业的信贷后，房地产开发商的压力——尤其是中小型开发商面临的压力将加大�？悸堑秸庑┎蝗范ㄒ蛩�，中国的土地市场价格水平可能将有所降低。

　　接下来我们将剖析土地市场对2009年地方政府财务的影响——以及市场走弱后可能带来的攻击。

　　2009年全领土地价格翻番。土地相关收入对中国经济生长具有十分重要的意义。地方政府十分倚重土地出让收入，他们不但直接从土地出售中获得收入，并且地方融资平台（城投公司）还以土地作为典质，获得银行贷款。交投活跃的土地市场，尤其是随着土地价格节节攀高，使得都会投资平台得以兴修大宗基础设施，从而有力的推动了中国经济增长。如果没有土地交易，中国大部分地区的经济恐将踯躅难前。

　　不夸张地说，2009年对大大都地方政府来说是收获颇丰的一年。2009年全领土地出让收入抵达1.2万亿元【这一数据来自中国房产信息集团（CRIC）数据库，该数据直接来自各地土地交易中心。但凭据领土资源部宣布的数据，2009年全领土地出让收入为1.59万亿元，占GDP的比重高达4.7%】，大多由市级政府及其所属的都会投资平台获得。2009年的土地出让收入是2008年的两倍多，相当于2009年GDP规模的3%。总的看来，住宅和商用地块出售价格较高，工业用地受让价格普遍低廉。

　　2009年，地方政府共征得税收收入2.46万亿元。一种可能的情况是地方为完成中央下达的年度税收任务（2009的任务为同比增长8%-10%），而将部分土地出让收入计入整体财务收入中，但绝大部分土地出让收入并不计入财务收入。地方政府会尽可能多地控制土地出让收入，为地方投资项目提供资金。

　　假定转到预算收入中的土地出让收入金额可以忽略不计，那么2009年在地方政府收入总额中，土地出让收入占到了四分之一。海内剖析人士普遍认为部分都会土地出让收入占地方政府总收入的比重抵达30%-50%,大部分都会这一比重大致为20%到30%。我们研究了已往五年全领土地出让收入占地方财务收入的百分比。就土地出让收入为地方政府投资提供资金的重要性而言，2009年可与2007年相当。

　　要想看清地方政府收入的全貌，还需加入中央政府对地方的财务转移支付资金。2009年中央下拨的转移支付资金总额抵达2.9万亿元，与地方财务收入大致相当。经过转移支付资金调解后，2009年土地出让收入占地方政府收入总额的15%。可是，土地出让收入的最大问题是其并不纳入预算治理，这意味着该笔资金的支出不受中央财务治理，亦不受地方人大监督。官方预算仅涵盖目今的支出，而土地出让收入为基建项目和其它地方政府希望投资的项目提供了资金。

上一篇：甘肃土地供应将集中在住宅用地等方面下一篇：房贷额度仍然紧缺部分银行放款还要等下月

k8凯发天生赢家一触即发

关于k8凯发天生赢家一触即发

新闻中心

集团业务

三艘航母

三驾马车

企业文化

投资者关系

社会责任

人力资源

联系k8凯发天生赢家一触即发

新闻中心

土地的泡沫：警惕地方融资平台债务危害